大旅游、大发展、景区开发大潮，让亿万资金进入这个看似一本万利的市场，时间的推移却让越来越多的投资人感觉到力不从心，原本并不单纯的景区开发建设，却因为房地产市场与金融市场的跌宕，只能变得单纯。大资金的投入和其它产业的效益不理想，导致投资人急于在景区上快速寻求到资金回报，这也就是很多景区“死劫”的前因。景区“生死劫”，生也投资人，死也投资人。

 

　　一、政府主导下的优质资源

 

　　在国内，好的旅游资源都在政府的手里，政府为经营主体的景区发展也成为了一种常态化现象。本来因为政府所处的高度，高于企业思维，并有着优势资源整合的特殊能力，景区的发展应该一路高歌，但现实却是问题重重。多部门管理，管理主体混乱;一心谋政绩，处处形象工程;外行指导内行，实时拍脑门决策;大事小事，开会讨论，一会半个月;个个规划高大上，实际运作落地难。

 

　　好的资源+好的运营=优质的市场回报。本来优质的资源在政府手里，让政府主导是件好事，但实际却不是那么理想，破此“生死劫”必须由市场导入管理模式，迎合市场、创造市场、引导市场(漫漫征途不知政府何时能够走出去)。

 

　　二、跨界转行自欺欺人

 

　　房地产、矿产等快速掘金行业的低迷，使得很多老板跨界转行，投资旅游业，寻找出路。这些老板的进入，让景区发展迎来了一个遍地开花的高峰期，无所谓资源，有块地皮就能建景区，建了景区就等着赚钱了(哈哈，现实击碎了无数老板的梦)。

 

　　这些跨界投资人，有的是被当地政府画个“大饼”给忽悠了，资金进入后发现问题，因为大资金投入导致难以脱身，越陷越深，政府看到了业绩，投资人却看不到了方向;有的是自我感觉良好，主动进入市场开发景区，全程采用一把手决策制，往往是理想很丰满，现实很骨感。

 

　　这两类人有一个共同点就是缺少对行业的认知，缺少实质性的调研论证，很多投资人把到处走走，挨个景区看看，同质性型景区参观作为市场考察、项目论证的基础。这类考察论证的方式，让国内景区建设演变成了一场景区项目的迁移运动，景区的“外衣”各式各样，五花八门，一进去后才发现，长得都一样。建设浪潮过后，就是死亡浪潮来袭。每个景区投资人，都认为自己的景区产品非常完美，信心满满，但到了市场检验的时刻，一个个却再也笑不出来，更可悲的是大部分投资人连这个“死劫”的起因都不知道，一味地强调运营问题、营销不力等表象问题，从而忽略产品本身的问题。

 

　　大部分景区在发展过程中遇到问题，很少有人会考虑景区产品问题，因为那样就是挑战投资人的战略决策，否认、推翻自己，这是任何一个投资人都很难做到的，将错就错，一切向钱看，让大部分景区陷入到一个恶性循环的怪圈。

 

　　每一个景区都有专属于自己的地理环境、区位环境、市场环境、资源环境，没有两个景区是完全一样的，所以复制性的景区建设模式只能保证项目的复制，却很难保证运营成功的复制，复制性开发建设在当前的景区建设中已经成为常态，但正是这类常态，让景区亏损、夭折成为了常态。难道是无复制不景区?景区需要创新，需要属于自己的旅游项目，创新型的景区建设，会让景区未来发展焕发生机。

 

　　三、景区困局的新生之路

 

　　目前国内景区发展如火如荼，但真正盈利的却寥寥无几，景区进入运营期往往是问题不断，这也导致了各类景区咨询机构、托管机构层出不穷，这里不乏实力派团队，特别是南方景区，在面对各类景区问题难以解决时，采用外包托管的经营模式，让所谓的专业团队进驻，改善景区经营现状，但最终完美收官的也是屈指可数，因为大部分的托管团队到位后，真正的决策权还是在投资人手里，针对景区运营和营销的服务提升只能是治标不治本。

 

　　面对景区各类问题时，我们首先不能直接针对景区本身，对于病因要寻根问源，有的景区问题是出现在运营管理，市场营销上，这类问题比较容易解决。但大多数的景区问题不是出在景区上，而是出在人上，出在投资人身上。这类病因，也是最难治的。景区要发展，在建设初期就应该明确景区旅游吸引核，在旅游吸引核的理解上，投资人则是见解不一，在这个环节景区的病因就种下了。如果是没有旅游吸引核概念的景区投资人，那这个景区几乎可以确诊为绝症了。

 

　　在进行景区修复的过程中，第一个不是看产品而是看投资人、决策人。通过交流了解投资人的总体思路和景区未来发展方向，在这个过程中就可以对景区的问题有一个大概的诊断，如果投资人是容易采纳意见，接受新思想的人，那景区的提升修复就可以进一步推进;如果投资人是固执己见，以己为尊的人，那对于这个景区的下一步工作，就可以直接放弃了，因为结果是可以预知的。

 

　　景区要发展，就要展现自己，模仿永远无法超越。当景区面对各类问题时，切不可头疼医头，脚痛医脚，要学会静心思考发现问题。景区的发展是长久的，切不可为了短期利益急切冒进，这样不仅难以解决景区困局，还会将景区带到绝境。要想做活景区，就要学会放弃短期效益，因为景区本身就是一个长期效益的项目，长期效益的短期化无非就是自掘坟墓。

 

　　做活景区就要明确吸引核、锁定吸引核，给市场一个埋单的理由，如果旅游吸引核是动态的，那就能保证景区的长久发展了，跟随市场、创造市场、引导市场。把脉景区，先治人，再治项目。

 

　　四、遍地“专家”专家难求

 

　　目前旅游圈内遍地“专家”，但专家难求。随便在圈内找个人出来都能侃侃而谈两小时，但真正让其执行落地，就不知所措了。因景区真正的发展也就是近几年的事，所以人才储备不足，更多的“专业人士”也都是跨领域进入，如做城市规划的、历史文化研究的、旅游专业教授学者等各类人士组建成了现在的景区专家阵营。这些人大都是理论学者，深入景区一线，在实战中成长起来的专家学者寥寥无几。

 

　　景区要发展就要有一个好的掌舵人，正所谓千兵易得，一将难求。目前景区市场，鱼龙混杂，各色专家因利益驱动，向景区靠拢，这就让景区投资人不知如何辨别真伪了，遍地“专家”，专家难求的局面也就衍生了。提问题的人很多、提解决方案的很少、能够将解决方案落地的人就更少了。

 

　　只会提问题的人是伪专家;能够提出解决方案的是理论专家;能够落地解决方案的是实战专家。我们当前接触最多的是伪专家，信服并认可的是理论专家，真正需求的是实战专家，然而真正的实战专家往往深耕于某些景区多年，有着可观的薪酬，稳定的工作状态，如果没有某些特殊因素驱使很难导致其另寻新主。还有一部分实战专家自主创业，打造自己的团队，这也就导致了目前景区高级管理市场进入了人才奇缺，一将难求的窘境。好的掌舵人是景区未来发展的核心与灵魂，人才的缺失也是景区发展的一道“生死劫”。

 

　　五、景区的被文化之路

 

　　企业的文化是一种习惯，也可以说是一把手的习惯;景区的文化则是一种底蕴与渲染，深深根植于景区，无需雕饰。有人说景区文化是景区发展的生命线，所以每一个景区在规划开发初期都会为景区进行文化定位，但大部分景区在这个过程中都是被文化了，可以理解为被一把手的想法给文化了，为了一个文化主线，大动土木搞建设，牵强附会编故事，生搬硬套上项目，最终发现是为了文化而文化，把景区弄的不伦不类，关键是市场不买账，这类被文化的景区在目前的景区发展浪潮中也是比比皆是。

 

　　景区文化是一种本土文化、快乐文化，需要的是被发现、被渲染，而不是被赋予、被打造。景区的文化是景区发展的生命线，是正确的，但景区被文化就好比无根之树、无源之水很难长久。

 

　　六、大投入高产出的景区开发误区

 

　　很多投资人都认为景区投入越大，建设越好，未来市场就会越好，但往往事与愿违。其实市场很简单，只需要你给它一个亮点一个理由，它就可以埋单。大资金投入，无疑把景区打造成了一个重资产项目，这对于投资人和运营团队都会在无形中带来巨大的压力，不利于景区的长远发展。

 

　　旅游本身是一个动态性强，发展多变的产业，一切都在跟随时代的发展，市场的喜好快速变迁，今天可能爱不释手，明天就可能抛之脑后，在这样的时代潮流下，景区的重资产运营对于景区而言，无非是一个致命的打击。在当前的大环境下，拥有优质的景区资源，要比拥有一个建设完善的景区更有优势。市场只需要一个埋单的理由，那我们只需要在景区的原有基础上，不断推出新的埋单理由，迎合市场就足够了。一个景区只需要保证拥有完善的基础设施，切勿大资金投入，特别是大规模固定资产投入，如果景区一旦出现问题，这些都会成为投资人和经营者的负担。

 

　　景区的开发不一定要以烧钱为支撑，有可能一个涂鸦、一面旗帜、一个背景音乐都可能带来意想不到的市场反应，景区的开发过程，要根据市场的反应，自身所处环境而灵活多变，切不可刻板守旧。旅游市场是多变的，就要有与之对应的旅游产品打造模式，固守大投入高产出的思想模式，在现代景区发展过程中，很可能会加速景区项目败北的步伐。

 

　　景区发展的“生死劫”

 

　　景区发展的“生死劫”，是投资人决策失误、缺少市场认知、理想化建设推进、本位思想指导全局。也是复制化建设，千城一景。也是人才匮乏，服务松散。市场的浪潮不会给任何一个景区再来一次的机会，景区要想长久的活下去，要么拥有独一无二的旅游资源，要么打造独一无二的旅游经典。

 

　　景区是一个长线项目，越大规模的投资，相对应的也是越漫长的成本回收期，回收期越长，风险也就越大。很多景区在运营过程中游客爆棚，但如果考虑到投资成本均摊和运营成本支出，很多景区仍然处于亏损状态，这也是目前很多景区风光背后的故事。轻资产运营对于一个景区长远的发展而言，也是一条必由之路，特别是针对私企投资人(政府的投资就不多加评判了)。景区的轻资产运营就是在保证完善的基础设施基础上，利用景区自身资源优势、市场环境优势等外界条件，打造景区亮点，迎合市场，做到借势开发。要做到借势开发，有一个必备的前提就是需要一个优秀的掌舵人，此人不仅要了解景区自身所处大环境，还要对旅游市场有足够的把控力，因势利导的创新力。

 

　　景区发展的好坏追其根源，不是景区产品而是人，景区的“生死劫”也是人，是投资人和决策人的格局、思想深度、专业素养。景区的发展可以理解为“因人生、因人死”。