中国首个酒店房地产投资信托——开元产业信托（以下简称“开元信托”），近日以约7.5亿元的价格收购了母公司开元旅业旗下的上海松江开元名都大酒店。在业内人士看来，开元信托此举一方面是借收购驱动资本升值；另一方面也预示开元旅业旗下酒店业务正在进行轻、重资产剥离，最终目的或是推动轻资产模式管理酒店上市。按照开元信托的规划，其未来每年将收购两三家酒店。然而快节奏的收购对开元信托现金流有无资本压力？轻、重资产分离上市是否预示着中国酒店的行业趋势？这些均是开元旅业亟待思考的问题。

 

　　记者调查

 

　　开元信托加速收购酒店

 

　　此次开元信托以7.48亿元人民币的收购价完成对上海松江开元名都大酒店的收购，是其上市以来最大金额的收购案。收购完成后，开元信托旗下高星级酒店数量增至6家，客房数目增加22.1%达到2467间。开元信托预计，收购后可提升旗下酒店整体客房租金收入21.1%，预计每年客房租金收入将达3.21亿元人民币。

 

　　收购上海松江开元名都大酒店之前，开元信托旗下共有四家五星级酒店（杭州开元名都大酒店、杭州千岛湖开元度假村、宁波开元名都大酒店、长春开元名都大酒店），及一家四星级酒店（浙江开元萧山宾馆）。在业内人士看来，收购上海松江开元名都大酒店，将有效扩展开元信托的资产组合。

 

　　此外，收购亦可以作为开元信托资本升值的驱动力。开元产业信托执行董事兼行政总裁张一鸣在接受北京商报记者采访时表示，收购该酒店符合开元信托通过并购保持增长的发展策略，这次收购能有效优化酒店信托资产的组合，提高基金单位持有人的基金单位回报，对开元产业信托的长远发展很有益处。

 

　　事实上，收购上海松江开元名都大酒店只是开元信托收购酒店的开始。张一鸣透露，针对近年来内地市场对酒店需求上升的态势，公司计划有规划地收购，对内地酒店展开并购，预计每年收购两三家，具体收购对象暂不明确，公司会根据酒店业形势变化不断调整计划。

 

　　张一鸣还指出，未来将重点收购房间在200间以上的四星及五星级酒店。开元信托将通过三种方式收购：一是对其母公司开元旅业集团旗下的140余家高星级酒店进行收购；二是通过开元资产管理公司、凯雷集团及股东物色收购对象；三是向第三方收购酒店。

 

　　新闻追踪

 

　　意在模仿美国万豪酒店模式完成并购计划或需再融资

 

　　针对开元信托上述三种收购方式，张一鸣分析，母公司开元旅业集团持有酒店，是开元信托最直接的收购途径。资料显示，开元旅业集团以高端酒店经营和房地产开发为两大主营业务。其旗下目前管理和签约的酒店达140余家，客房总数逾4万间，分布在北京、上海、浙江、江苏等22个省市。其中有十家酒店为开元旅业集团自有，其他130余家为租赁或合约管理酒店。按照张一鸣的计划，若每年收购两三家酒店，则三年左右可以完成母公司的重资产向开元信托的转移。

 

　　此外，开元信托去年年报也透露，其获授选择权，在选择权期间可收购徐州开元名都大酒店及开封开元名都大酒店。而徐州和开封这两家都为母公司开元旅业集团100%自有酒店。

 

　　持续不断的收购需要源源不断的资金作为保障，上市仅一年的开元信托能否承担收购给企业资金链带来的压力，是业内普遍关心和质疑的问题。记者了解到，完成对上海松江名都酒店的收购后，开元信托的借贷比率上升两个百分点至28%，而香港证监会的房地产信托资产守则规定，借贷比率上限为45%。不过张一鸣却表示并不担心：“这次收购对开元信托来讲并没有带来很大的经济压力，和45%的上限相比，公司的负债比率还有很大提升空间。”

 

　　张一鸣介绍，收购内地一家客房200间以上的标准五星级酒店，大约需要6亿-10亿元。开元信托每年的基本租金收入有2.64亿元，此外，还有数目不少的第三方租金，再加上管理公司一部分的分成。不过，开元信托去年财报显示，自去年7月10日上市至12月31日期间，开元信托总收益1.26亿元。显然，其现金流与收购计划预计花费的资金相差过多。

 

　　“房地产信托模式下90%以上的现金流都要以股息的形式分派给股东，因此开元信托未来收购酒店的资金很大可能要到市场融资。”张一鸣如是说。

 

　　收购核心目的为优化产业结构

 

　　有业内人士分析，开元信托一系列谋划，核心意图或为逐步将母公司的酒店重资产剥离，注入开元信托，从而为日后母公司旗下轻资产管理酒店业务上市做铺垫。

 

　　开元旅业集团总裁陈妙林也多次在接受媒体采访时公开表示，未来将会收购更多酒店资产并在培育到一定程度时陆续注入开元产业信托，将轻、重资产逐步剥离，将轻资产模式的租赁和管理酒店独立上市。“开元的酒店板块分重资产自持物业、轻资产租赁和管理两大部分，重资产业务通过房地产信托上市，而轻资产租赁和管理业务在未来也拟独立上市。”

 

　　张一鸣对此表示，轻、重资产逐步剥离核心是提高集团整体盈利能力。“这只是第一步，我们希望集团的房地产信托、酒店管理和资产管理三大业务可以各自做大做强。”

 

　　华美酒店顾问有限公司首席知识管理专家赵焕焱表示，从种种动作来看，开元酒店想模仿美国万豪酒店的运作模式，万豪是美国最大的酒店信托，万豪将公司分拆为靠服务赚钱的酒店管理集团与靠固定租金收益与物业增值的万豪地产。

 

　　陈妙林也曾坦言，“我们的确在学习万豪的一些模式。希望打造三个上市平台，其中重资产平台就是把香港上市的REITS当中的五家酒店作为基础，陆续将其余的二十几家酒店装进来”。

 

　　行业观察

 

　　轻、重资产分离已成发展趋势

 

　　在国内，采取轻、重资产分离战略的酒店集团并不少见。首旅集团就曾在去年对旗下酒店业务进行了一系列调整，轻资产的酒店管理由北京首旅酒店集团股份有限公司负责，物业、资本运作等重资产业务则由“首旅置业”负责。首旅酒店董事会秘书段中鹏在接受记者采访时表示，此举符合首旅集团打造资产品牌和管理品牌的战略，也是首旅集团将轻、重资产分离的合理配置方式。

 

　　此外，锦江酒店目前正在做酒店资产、物业调整，通过“轻资产化”逐步减少持有酒店物业，转型为专业酒店管理公司。资料显示，锦江集团曾连续出售旗下华亭宾馆、锦沧文华及银河宾馆三家酒店。在赵焕焱看来，锦江酒店抛售旗下三家酒店，向轻资产逐步转变是一种顺应环境的行为。

 

　　赵焕焱表示，酒店业资本经营与资产经营的差别很大，全球上市公司中酒店管理行业市盈率25-30倍，而投资物业的地产行业市盈率仅为8-10倍。但从长远看来，盈利能力相差不多。对比今年一季度万豪与喜达屋的财报可以看出，酒店信托模式的万豪一季度、净利润1.72亿美元、毛利率13.3%、净利率5.22%；而轻资产管理酒店模式的喜达屋一季度净利润1.37亿美元、毛利率70.58%、净利率9.4%。因此，酒店轻、重资产分离成为行业趋势。