城里的人想冲出去，城外的人想冲进来——这样的围城，正是高星酒店当下的写照。

 

　　继业绩下滑，主动“摘”星求生后，高星级酒店的出售正变得频繁起来。近日，在网上一则公告显示，重庆江北某国际联号酒店出售。而与此同时，多家酒店转卖潮暗流涌动。

 

　　戴德梁行重庆公司发布调研结果发现，2010年至2014年，重庆主城星级酒店入住率逐年下滑，目前仅60%的星级酒店能达到盈亏平衡点。尽管遭遇市场“冷待”，但高星酒店的热潮并未止步——目前主城已开业18家，今年内多家五星级酒店将正式入市，未来四年全市数量将翻番，主城区内至少达到37家。

 

　　那么，五星级酒店实际经营状况如何?资本开发高星级酒店的热情源于何处?记者开展调查，试图还原资本进入这一市场的逻辑和前景。

 

　　城内

 

　　转卖脱手潮涌动

 

　　近日，在酒店产权交易网上一则公告显示，重庆江北某国际联号酒店出售。该酒店有30层楼高，有284间客房及套房，步行5分钟抵达轻轨3号线观音桥站。“目前售价5亿元，换算下来，每平方米建筑面积的价格在2万多元。”委托方酒店产权交易网相关负责人对记者介绍。

 

　　虽然该负责人一再称“盈利不错”，但记者1月3日中午在该酒店看到，元旦小长假的最后一天，在前台办理退房的客人并不多，在前台工作人员的查询中，也得知在一周内有大量客房空余。

 

　　高星级意味高品质，一直以来都是酒店渴望贴上的一张标签，然而如今却渐成高星酒店甜蜜的“负担”，甚至演变为经营中的拦路石。

 

　　去年10月，我市一家经营了9年多的四星级酒店，向市旅游星级饭店评定委员会递交弃星报告，这是重庆拥有256家星级酒店以来，第一个自己主动要求摘下象征着品牌、品质标签的高星级酒店。

 

　　主动“摘”星求生之后，更让业内紧张不安的消息接踵而来。“近段时间，手头上不少资源客户有急于抛售的想法，价格松动的空间很大。”一位不愿具名的酒店中介方告诉记者，这其中不仅有经营多年的酒店，甚至还包括一些还未开业的项目。

 

　　据透露，这包括在华岩寺附近的某酒店，毗邻客运站，酒店面积为22174.63㎡，规划有近700个停车位。“目前已经封顶，正在准备装修。”该人士称，虽然目前没产生盈利，但卖点十足，“在2公里区域范围内，仅此一家星级酒店，并且独家五星级标准挂四星级。”

 

　　另外一家还处于装修审核的度假型酒店，离四面山景区大门700米，占地面积6700㎡，含各类住房102间，以及餐厅、大小会议厅、室外50个车位停车场等，售价4000万元。

 

　　记者在酒店产权网上看到，来自全国的近200家酒店资产项目正处在出售状态。粗略统计，其中四、五星级酒店的数量能占到总量的60%。

 

　　城外

 

　　百亿资本逆市而动

 

　　1月13日下午，在渝中区石黄隧道旁边，一座近30层楼的现代化大楼正拔地而起，绝好的滨江地段俯瞰整个山城景观。大厅内灯火通明，工作人员正在忙着运营测试，最快在下个月初，这将成为重庆又一座五星级酒店。

 

　　记者梳理发现，在今年即将登场的五星级酒店还不少：全球最大的酒店集团温德姆集团与晋愉地产联手，在大渡口兴建温德姆至尊豪庭酒店，建成后酒店楼高超200米，有望成为重庆西区内的最高建筑，预计2015年正式开业;同样将于今年内运营的还有由重庆谦湖控股集团有限公司下属全资子公司重庆市观音堂置业有限公司开发的集白金五星级酒店“谦湖两江国际酒店”;此外，继融汇丽笙酒店落户，终结无五星级酒店历史后，沙坪坝区旅游局再度发布规划消息，到2020年，该区拟再建9家五星级酒店，其中有4家位于西部新城。加上已经建成投用的融汇丽笙酒店，到2020年，沙坪坝区的五星级酒店数量或达到10家。

 

　　“预计有近百亿资金正在或准备进入到高端酒店领域。”戴德梁行重庆公司总经理江冰河介绍，根据最新的一次调研结果，目前国际高端酒店在主城开业18家，未来四年数量将翻番，预计新增19家，达到37家。

 

　　在这股投资热潮中，渝中、九龙坡、南岸、江北、沙坪坝、渝北等六区酒店数量约占主城总供应量的90%。尽管渝中区酒店数量仍位列各区第一，但高星级酒店数量已逐渐开始被渝北区赶超。“主城区已开业及在建的五星级酒店约有四分之三位于商务区、商圈、滨江景观等繁华地段。”江冰河称，过半位于大型城市综合体或单体甲级写字楼内。

 

　　声音

 

　　锐理数据重庆分公司分析师文昊：若仅仅会务、金融、旅游等的某一个板块来支撑酒店的发展，那酒店的经营很容易受到影响，酒店可灵活调整配置比例。

 

　　重庆市旅游协会饭店分会秘书长周媚：酒店可降低会务比例，提升餐饮在经营中的比重，例如，研发新菜，推出性价比高的婚宴、家庭宴、茶点等消费，以单价下降换取总营业收入的提高。

 

　　重庆师范大学旅游学院院长罗兹柏：增强酒店的特色性，融入一些文化元素，提高酒店对消费者的吸引力，同样必不可少。

 

　　华美酒店顾问机构首席知识官赵焕焱：主管部门可对酒店进行信息化管理。此外，也要加强市场营销，包括产品的市场细分、新产品设计;价格弹性、收益管理;渠道方面的会员管理以及促销的环节和方式。

 

　　探因

 

　　稀缺资源带动 溢价丰厚

 

　　资本开发高星级酒店的积极性来源于何处?

 

　　“很多五星级酒店并不赚钱。”优美营销机构董事长沈光明直言，但建起来后周围的商圈、配套综合体及附近的房价都会随之升值，“这块利润很丰厚”。

 

　　“尤其是酒店在内的核心位置的商业，其地段具有不可复制性，只要占有了这一稀缺资源，就意味着掌握潜在的收益。”他说。

 

　　锐理数据重庆分公司分析师文昊也深有同感。“酒店有利于契合产业规划，盘活周边氛围。”他说，例如观音桥，该商圈作为重庆商业发展的“后起之秀”，时尚娱乐消费增长快速，然而这并不是观音桥的全貌，下一步谋变在商务版图的扩容升级，例如推出“太阳谷”计划，通过“50万平方米的商务集群”，提升观音桥商圈的商务环境，“有这个产业规划做基础，能够为高星级酒店带来源源不断的高净值人群，反过来，高星级酒店又能为区域内客户提供更好的生活服务与体验。”

 

　　近几年在重庆动作频频的温德姆酒店集团，其大中华区业务发展副总裁杨惠玲相当看好重庆，“重庆在整个西部处于引领潮流的位置，加上经济一直在朝上走，酒店行业总的需求量很大。”

 

　　对于多路资本汹涌入市，杨惠玲并不认为“市场将出现饱和”。“与其他城市相比，重庆的酒店行业正经历着一次自然的增长。”杨惠玲认为，到时候会形成品牌的相互竞争，但市场的需求也在发展，作为行业来讲，比起美国等发达国家还有四十年的空间。因此，在未来的五年中会有一个停顿，一个缓冲，但不怕产能过剩，酒店也不怕扎堆经营。

 

　　考验

 

　　高速扩张恐供需失衡

 

　　但多位业内人士仍表示，即使是在重庆这样需求增长较快的城市，局部地区市场的供需也存在矛盾。

 

　　“如果一个城市或区域供应量短期内猛增，会带来市场波动。”昨日，戴德梁行方面介绍，重庆的五星级酒店爆发式增长应该是2009年左右，艾美、喜来登、凯宾斯基、富力凯悦等国际高端品牌，纷纷进驻重庆。“在这一期间，重庆五星级酒店的入住率保持在70%~80%，2010年至2014年，重庆主城星级酒店入住率逐年下滑，目前仅60%的星级酒店能达到盈亏平衡点。”

 

　　从市旅游局发布的2014年全市星级饭店(含主城和区县)现状分析来看，亦同样不容乐观，重庆五星级饭店由2008年的7家，增长到2014年的24家，出租率仅57.51%。

 

　　从酒店投资本身来讲，回报率也在降低。

 

　　“五星级酒店的单位平方米造价通常是商业单位平方米造价的3~4倍，同时近年来酒店投资成本、基建成本均呈上升趋势，酒店投资回报周期也在延长，回报率已在5%左右。”中投顾问酒店餐饮行业研究员康建华认为，这意味着回本周期至少10年，甚至长达20到25年。

 

　　记者从携程显示的价格看，本地五星级酒店和豪华型酒店基本在500~800元之间，进入千元大关者寥寥。

 

　　“2015年，高档豪华酒店将很难。”华住酒店集团创始人兼董事长季琦称：第一个难，生意不好，包括外资管理在内这些品牌，很多酒店会亏钱;第二个难，酒店投资收益周期延长，它跟房地产基本是一个曲线，“但酒店和房地产会有一个相位差，会晚1~2年”，季琦预测，今年高端酒店还会继续摘星，继续转行，甚至继续变卖。