升级、改造、扩张，还在一直持续，对于老牌星级酒店，更新换代的优势何在？对于新兴进驻的国际星级酒店信心何在？你又该如何找准自身的投资产品呢？业内专家有话说。分别是昆明风之铃市场调查研究咨询机构CEO石远，云南财经大学MBA教育学院、不动产投融资研究中心主任周大研，业内人士田先生。

 

　　业内表示，越来越成为商业地产项目标配的星级酒店，亦如眼下的商业地产一般，未来运营风险不确定性非常明显，投资不要轻易被高回报所迷惑。

 

　　成熟区域优势 决定改造升级巨大空间

 

　　记者：从云南饭店的重建，再到“金龙饭店停业升级改造”来看，你如何看老牌星级酒店的新未来？

 

　　业内人士田先生：昆明（楼盘）这些酒店，差不多都是世博会前后期间，经历近15年左右的发展，在目前的市场环境之下，其发展状况相对进入一个滞后阶段，但是这些酒店它们占据的是城市中心区域较好的地段位置，并且原来的楼层高度也都不是特别高。

 

　　这就拥有和存在了一个重新更新和升级改造的一个价值。对于一些外来酒店而言，现在进入昆明竞争优势已经不是很明显。而如果想通过原有酒店进行一些升级和改造市场空间还是非常巨大，也能够形成一个双方合作升级改造的基础。可以实现逆转的基因更多的是集中在区位层面和企业实力方面。

 

　　高端酒店渐成地产标配风险承担或转嫁物业购买者

 

　　记者：据以往经验来看，一个城市综合体至少会配备一个四星及以上的高档酒店。这对于昆明酒店业的发展意味着什么？是否可能面临“生产、供应过剩”的问题？

 

　　业内人士田先生：市场的压力肯定是会有的，就目前来看，整个城市能够消化城市综合体的数量是有限的，特别是昆明现在的整个人口数和经济发展水平，没有能力承担这么大的体量城市综合体的入市；而从开发商的角度来讲，其实酒店可能是租赁多少年的产权来进行经营，对于甲方来讲，引入酒店，面临的就是整个收益的降低，而且也需要中间回报的过程，并不如做像写字楼或者公寓等等这些产品，可以直接把这些全部卖掉。

 

　　现在的问题是，城市综合体他的体量太大了，单纯依靠这些东西他没办法去消化，市场没有办法去消化这些商业形态。而酒店的话本身有一个大的规模效应。通过把酒店的引入消化掉大量的这些，同时也可以实现对商务和公寓与商业的一个嫁接。

 

　　石远：酒店，已经成为城市综合体的一个标配，就像写字楼成为城市综合体标配一样。酒店也是商业地产的一部分，就数量上来讲，它的量会发生很大变化。这样的话星级酒店，高端酒店整个质也会发生变化。所以它所面临的情况和商业地产所面临的情况是一样的，挑战挺大。而高端的商务，或者说休闲酒店从数量上来看，还是初级阶段，很难说现在是多了还是少了，但是整个酒店行业的发展的分化现象也挺明显的，不管是快捷也好，商务也好，精品也好，度假或者是星级，应该说酒店行业的竞争刚刚才开始。

 

　　这种现象从本身上来讲，是投资者、政府和整个酒店地产三种利益驱动造成的。肯定会对经营带来压力，这才是真正的问题所在，所以说，目前就酒店这种数量，个人认为不是很符合需求的规律的。经营和管理的压力是非常大的，就目前现有的已经开业的酒店来讲，经营管理的压力很大，很多都属于亏损的状态，只是这个买单者可能未来是由业主来买，不是由酒店的经营管理公司来买单。

 

　　云南旅游业发展升级 酒店布局信心强

 

　　记者：大批量的国际、星级酒店在云南州市（大理（楼盘）、玉溪、丽江、版纳、腾冲等地）落地生根，他们的信心在哪里？

 

　　业内人士田先生：其实昆明作为一个集散型城市，其国际化星级酒店的布局可能还不是非常突出，云南的州市才是很多外来旅游者最终的一个目的地。云南整个旅游产业将重新升级，升级过程中，大家对酒店这块的消费会有一些新的趋势和看法，这样一些高端的客户，他们对酒店的需求都会表现出差异性。相对州市的话这些星级酒店比较少，也存在市场增长的空间。最终旅游市场他伴随客户的深化，可能就形成像客栈，经济型酒店加上星级酒店这样一种互补的形式来分化不同市场的客户需求。

 

　　周大研：云南的州市拥有不可复制的旅游资源，不仅吸引着大批的游客，也吸引了众多酒店经营者入驻。云南州市旅游越来越热火，旅游的人越来越多，自然有休闲度假住宿的需求，这就与酒店业刚好匹配。反过来，由于国际大酒店的入驻，让游客有更舒适的旅游体验，同时也会吸引更多的游客，州市旅游和国际酒店品牌的关系是相互促进的，这也是国际品牌酒店嗅着商机纷至沓来的原因。

 

　　酒店地产 高难度运营产品

 

　　记者：星级酒店业与地产开发项目的结合越来越明显，它们的合作、盈利模式一般是什么样？未来对于酒店的后期管理运营，你有什么样的意见和建议？

 

　　业内人士田先生：从开发商的角度来讲，酒店经营更多的是一个租赁（轻资产的属性），这让双方很容易形成合作意向，一般开发商根据前期和酒店签订的协议。然后按照酒店相应的需求来设立客房产品和其他一些配套的内容。

 

　　开发商手里主要分成两块，第一是把酒店引进来，在前期可以实现商务和商业产品以及其他这些配套业态的价值提升，产品去化都有了一个加速；第二是，从租金这个层面进行了一个长期的稳定的收益，物业在时间阶段上有一个升值的过程，特别是在现在这种商业发展和扩张形势之下，更多的需要商业运营的模式在里面，酒店其实是一个非常重要的组成部分，帮助物业实现一个价值的提升。

 

　　石远：酒店作为标配，从整个形势上来讲也是不得已而为之。从企业、特别是高星级酒店的经营来看，要实现盈利是挺困难的，所以说很多时候不得不做酒店地产这种模式，通过酒店来带动周边的整个商业，来实现价值，实现整个回报；第二、政府也比较热衷于维持形象和整个接待，所以说大部分走的是酒店地产的模式。

 

　　酒店多 自主权选择权更多

 

　　记者：对于消费者而言，大批量的国际、星级酒店的建设和面市意味着什么？消费者的消费是否有被“强制绑架”的可能？因为，经济性酒店的布局可能正在逐步被压缩。

 

　　业内人士田先生：事实上，经济性酒店的发展不会被压缩，就昆明近几年来看，经济型酒店的量是经历了一个高峰，增长的比较明显。存在就是一些旧楼都被一些快捷性酒店收购，并进行一个升级改造；另外一个趋势就是说大家的“自助游”在发展，并在云南形成一种很主流的模式，他们其实更多地会选择客栈和经济型酒店，来完成自己在旅途中的住宿安排。星级酒店更多是针对高端客户，从客户层次上的区分能够有效的规避这种竞争。星级酒店更多的是看中高端客户和旅行团的一部分客户，市场客群细分的层面其实不一样。

 

　　周大研：对于消费者而言，酒店多，就掌握了选择酒店的自主权，而且选订酒店更加方便。国际品牌高端酒店、经济型酒店，本身就是两种层次的酒店范畴，也有各自的运营理念，国际品牌高端酒店，所面对的客群是消费能力比较高的。而经济型酒店，也有自己的客群。

 

　　理性投资酒店产品 不被高回报迷惑

 

　　记者：就目前来看，地产开发或联合开发国际、星级酒店的模式越来越明显，星级酒店也越来越成为一种投资产品，投资类似的酒店产品，需要关注那些问题？其风险在哪里？

 

　　业内人士田先生：潜在的风险都是在后期运营上面。如果这个酒店经营业绩不佳，那承诺的投资回报率就不能兑现；另一个层面上是说如果经营不好，置业者购买之后，去参与这个酒店的分成，也没有办法保证。

 

　　石远：具体项目具体分析，还是要做一个很理性、研究的评估，酒店地产属于商业地产的范畴，风险还是高于商业写字楼的。具体来看的话，酒店投资这一块来看，很多产权式酒店方面，建议投资者的实力，以及酒店管理方的实力，酒店所属的区域和位置，这三个东西一定要仔细看，如果这三方面都比较弱的话就需要谨慎。

 

　　周大研：在投资酒店类产品时，建议投资者选人流量大的好地段；而且在开发商的选择上，要尽可能选择有信用的品牌开发商。任何投资都有风险。酒店亦如此。